La nueva Ley de Vivienda, que ha estado en negociaciones y modificaciones los últimos tres años, tiene su última versión, donde se concreta y amplía la intervención en el mercado y el control real de las rentas descritas en el primer texto. Ahora, los alquileres en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Topes de alquiler y tipos de propietarios

Se rebaja la definición de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles. Así, los propietarios que posean 5 o más inmuebles, en un área tensionada, se considerarán grandes tenedores y se les aplicarán las medidas y especificidades para este régimen.

Para colocar los topes se tendrá en cuenta la modalidad de contrato y el perfil del casero. En el caso de los pequeños propietarios que cuenten con cinco inmuebles en un área tensionada, el límite vendrá marcado por el contrato anterior, además de otorgar una serie de bonificaciones a estos propietarios para incentivarles a alquilar sus inmuebles.

Para los grandes propietarios, el tope se establecerá mediante la aplicación de un índice de referencia que se encuentra en preparación y entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Mientras tanto, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, para el 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, sin importar el tipo de propietario.

Zonas tensionadas

“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”. Cada Comunidad Autónoma puede declarar barrio o un municipio como «zona tensionada», también, puede incluir en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.  

Una zona tensionada debe cumplir, al menos, uno de estos dos requisitos:

• Su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años.
• El precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.

En el caso de alquiler, una zona tensionada deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos esté por encima del 30% de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años antes de la declaración de área tensionada.

Una zona tensionada podrá ser desde un distrito censado como micro zona, pasando por áreas mucho más grandes, hasta Comunidades Autónomas enteras, siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

Inquilinos y propietarios

El propietario deberá cubrir los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble. «El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será él, quien pague los gastos que dicho servicio genere», recoge el acuerdo. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.

Los propietarios que busquen alternativas para compensar esos gastos no tendrán alternativa, pues la ley prohíbe también aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, como costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Así, se evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas. Además, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes, cerrando otra posible vía de fraude y protegiendo a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler.

Desahucios

Este ítem de la ley tiene varias medidas para alcanzar la protección: terminar con los desahucios sin fecha predeterminada, por lo cual, será obligatorio establecer una fecha y una hora para su ejecución. Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, siendo posible aplazar los procesos más de 2 años. Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Cada comunidad podrá articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional necesaria.

Impuestos a pisos vacíos

Para incentivar el alquiler de aquellas viviendas que se encuentren sin ser habitadas más de dos años, cuyos propietarios posean más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

Durante el mes de mayo, la aprobación de esta ley entrará en última instancia y quedarán definidos los puntos aprobados, además de sus detalles. Como profesionales en el sector inmobiliario, en Bilkio estamos al tanto de esta actualización para mantenerte informado.